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民泊新法(住宅宿泊事業法)について

住宅宿泊事業法(民泊新法)とは?

住宅宿泊事業法は、外国人観光客の増加・宿泊施設の不足に伴い、従来の旅館業法の定義にあてはめられない宿泊施設の営業を、一定の条件を付けて新たに認めるために制定されました。

ざっくり言うと、とても厳しい旅館業法の設備要件を大きく緩和した法律と言えると思います。とはいえ、全てのホテルや旅館の基準を下げるわけには行きませんので、設備条件の緩和されたこの業態には、いくつかの条件があります。

営業日数は年間180日以内

住宅宿泊事業は「既存の住宅を1日単位で宿泊客に貸し出すもので、営業日数が一年間で180日を超えない範囲で、有償かつ反復継続するもの」と定義付けられます。

180日以上営業をする場合は、従来通りの旅館業法の要件を満たして、ホテル・旅館・簡易宿所として営業することが求められます。また、後述する住宅の定義に当てはまらない建物は、営業日数を180日以内に抑えても旅館業法の許可が必要になります。

 

基本は「住宅」である、という大前提がある

住宅宿泊事業に使用する建物は、専用の建物を用意して「宿泊事業を行う」のではなく、あくまでも「住宅」であり、使っていない時期や使わない部屋を「有効活用すること」目的ということです。

「住宅」の定義として、以下の3つのうち、いずれかの条件に該当する必要があります。

①現に人の生活の本拠として使用されている家屋

これは、そこに誰かの住民票上の住所があり、現にそこで生活していることです。一時的に住んでいるけど本拠は別にある、ような場合はこれには該当しません。

②入居者の募集が行われている家屋

賃貸マンションの一部の空き部屋を有効活用したいような場合です。但し、表面上で募集をしていても、著しく高額な家賃設定などは入居者を募集する気がないと評価され、この要件に該当しなくなる場合もあります。

③随時、その所有者・賃借人または転借人の居住の用に供されている家屋

分かりやすい例で言うと「別荘」はこれにあたります。

本拠ではないけれど、年に1回以上は使用している家屋で、空いている期間に有効活用したい場合です。

主な例としては「別荘」「セカンドハウス」「新人研修の合宿施設」「転勤中に空き家になる自宅」などです。

社宅、寮、保養所と称される家屋については『その使用実態に応じて「住宅」の定義に該当するかを判断』すると定義されています。

 

おそらく、多くの住宅宿泊事業(民泊)で該当するのは②か③になるかと思われます。

 

その他の条件

住宅宿泊事業(民泊)の用に供する建物には以下の設備があることが求められます。

  • 台所
  • 浴室(浴槽は無くてもシャワーがあればOK)
  • トイレ(独立している必要はなくユニットバスでもOK)
  • 洗面設備

この辺りからも「住宅」であるということが求められていることが分かりますね。

他の事業に使っているものはダメ

住宅宿泊事業として人を宿泊させている期間以外の期間において他の事業に使用しているものは、こうした法律の趣旨と整合しないため、対象から除外されます。

日数の考えかた

年間180日間以内という条件の「180日」の数え方について以下のように定義付けられています。

住宅宿泊事業者ごとではなく、届出住宅ごとに算定

複数の建物で行う場合は、その建物ごとに算定します。

建物ごと、という点において注意が必要なのは、以前にその建物で別の事業者が民泊を営んでいてその後に新たに別の事業者が始める場合です。この場合は、前の営業者の営業での宿泊日数もカウントされてしまいますので、場所を引き継ぐ際には、予期せず自分が違法営業をしてしまわないよう、営業者自身で過去の営業状態を確認する必要があります。

、宿泊者を募集した日数ではなく、実際に人を宿泊させた日数

募集は年中行っていても構いません。

 

あくまでも日数

複数のグループ、複数人が宿泊していても、住宅ごとの日数なので、1日は1日、という計算になります。

短期間でも1日にカウント

24時間経っていなくても、日付が変わっていなくても1日とカウントします。

数時間の滞在であっても「宿泊ではなく休憩だから0日」とはなりません。

風俗営業法との関係

ラブホテルの営業には、性風俗特殊営業の許可の他に、併せて旅館業法の許可も必要ですが、性風俗特殊営業(ラブホテル等)の営業停止や廃止の処分がなされた場合に、旅館業の許可が維持されていると『旅館業等 を営んでいる』という名目で違法営業継続される恐れがあるため、そういった事態を防止するために、旅館業等についても営業停止を命ずることができることとされています。今回の民泊新法も、届出住宅において風営法による処分があった場合には、当該届出住宅を用いて営む住宅宿泊事業についても営業停止を命ずることができることとされました。

時間貸しなどによって実質的にラブホテルの営業がなされるリスクもありますので、そのあたりはかなり厳格に取り締まる準備がされています。

「家主居住型」と「家主不在型」

宿泊者が滞在中、家主が常時在宅しているか否かで、変わります。

 

家主居住型

宿泊者の滞在中は、必ず事業者本人が常時在宅して管理が出来る状態が求められます。別の人が滞在して管理するとか、隣の家にいるとかでは要件を満たしません。

外出については、「日常生活を営む上で通常行われる行為」のみとされ、例えばに近所のスーパーでの買い物、などがこれに当たります。その時間については『地域の事情等を勘案する必要があるため、一 概に定めることは適当ではない』としながらも、概ね1時間から2時間以内とされています。

それ以上の時間の外出をするのであれば、「不在型」となります。

家主不在型

その名の通りで、宿泊者滞在中に事業者が当該家屋に滞在していない営業スタイルです。

自分の代わりに適切な管理をしてくれる人に管理を外注する形になります。

この外注される人のことを『住宅宿泊管理者』と呼びます。

住宅宿泊管理業務を管理業者に委託する場合は、一つの住宅宿泊管理業者に委託しなくてはならず、複数の者に分割して委託することや、業務の一部を住宅宿泊事業者が自ら行うことは認められません。任せるなら任せろ、自分でやるなら自分でやれ、ということです。

ただし、委託を受けた住宅宿泊管理業者が、他の者に業務の一部を再委託することはOKとされています。

 

※委託する場合は全て委託しなければならないとはといっても、その間に「必ず不在にしなくてはならない」ということではありません。滞在していても問題ありません。

住宅宿泊管理業者について

管理業務を行う際にも登録が必要になります。住宅宿泊事業者の登録は都道府県知事ですが、管理業者の登録は国交省となっています。

申請にかかる標準処理期間は90日となっています。

施設のサービスや清掃の管理、宿泊者名簿の管理、宿泊者募集・苦情への対応などの業務を事業者に代わって行います。

また、事業者への定期報告なども必要な業務の一つとなっています。

住宅宿泊仲介業者について

宿泊したい人に民泊物件を紹介し、仲介する業務です。観光庁に登録します。申請に掛かる標準処理期間は60日です。

その物件で行われた民泊業務が年間180日を超えてはいないか補完的に確認するため、以下の内容を、住宅宿泊仲介業者から観光庁への報告する義務があります。

  • 住宅宿泊事業者の商号名称又は氏名 
  • 届出住宅の住所及び届出番号 
  • 届出住宅において人を宿泊させた日数

料金

住宅宿泊事業届出

200000円

住宅宿泊管理業登録300000円
住宅宿泊仲介業登録300000円

※別途、消費税及び証紙等実費が掛かります。

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